Brandpreventieforum Forums Gebruik 5 kamers verhuren in een koophuis; gebruiksmelding?

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 31)
  • Auteur
    Berichten
  • koen dijkstra
    Bijdrager
    Post count: 2
    #2731 |

    Hallo,

    Op dit moment woon ik in een huis samen met 3 andere studenten, waar een 4e bij komt (in totaal 5 afzonderlijke kamers). We koken wel samen en doen samen het huishouden, maar iedereen betaalt wel apart huur. Nu heeft mijn huisbaas aangegeven dat de 5e zich niet kan inschrijven bij de gemeente, omdat hij maar 4 kamers mag verhuren. Na hierover informatie opgezocht te hebben, heb ik het idee dat hij de 5e zich niet laat inschrijven bij de gemeente, omdat je bij 5 kamers/personen een gebruiksmelding moet doen, ivm brandveiligheid.

    Denken jullie dat dit inderdaad het geval is? En waaraan zou ons huis qua brandveiligheid moeten voldoen om een de melding geaccepteerd te krijgen?

    Alvast bedankt,
    Koen

    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    Puur technisch gezien blijft een woonfunctie, in wezen hoef je dus geen gebruiksmelding te doen. Wel moet je aan alle eisen uit het bouwbesluit voldoen, dus wanneer daar bijvoorbeeld een bepaalde installatie in staat, moet je die ook aanbrengen.
    Daarnaast hebben vooral de grotere gemeenten een huisvestingsverordening die dit soort ‘onzelfstandige woonruimte’ niet automatisch toestaat. Het wordt gezien als woningonttrekking. Vraag dus vooral goed na of en zo ja hoe het allemaal legaal kan.

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    @joachim, ik had meer van je verwacht…. Bij 5 personen of meer is een gebruiksmelding verplicht. Daarnaast gekoppelde rookmelders of sub-brandcompartimentering, of een combinatie van beiden. Gezien er meerdere personen die geen gezin wonen is over het algemeen bij de gemeente bekend dat hier sprake is van kamergewijze verhuur. Ook maakt het meestal niet uit dat het 4 of 5 personen zijn. Veel bestemmingsplannen hebben de term "huishouden" gehanteerd, wat volgens veel jurisprudentie overeenkomt met 5 personen. Kijk evt voor meer informatie op http://www.kamerverhuurvergunning.nl....

    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    @joachim, ik had meer van je verwacht….

    ??? Sorry je teleurgesteld te hebben zal ik maar zeggen… :roll:

    Bij 5 personen of meer is een gebruiksmelding verplicht. Daarnaast gekoppelde rookmelders of sub-brandcompartimentering, of een combinatie van beiden. Gezien er meerdere personen die geen gezin wonen is over het algemeen bij de gemeente bekend dat hier sprake is van kamergewijze verhuur. Ook maakt het meestal niet uit dat het 4 of 5 personen zijn. Veel bestemmingsplannen hebben de term "huishouden" gehanteerd, wat volgens veel jurisprudentie overeenkomt met 5 personen. Kijk evt voor meer informatie op http://www.kamerverhuurvergunning.nl.

    Beetje kort door de bocht hoor. Laat met artikelnummers maar eens zien waar je nu vandaan haalt wat er verstaan wordt onder ‘kamergewijze verhuur’, onder ‘een huishouden’ (die term zul je in het bouwbesluit sowieso niet tegen komen) en waar dat criterium van 5 personen in de wet/regels staat.
    Om je alvast een voorzet te geven, dit komt uit de officieele folder van (destijds) VROM over het gebruiksbesluit en gebruiksmeldingen.

    Met ‘kamergewijs verhuren’ wordt bedoeld het verhuren van een woning aan afzonderlijke huurders. Het gaat hier dus om een woongroep, gezinsvervangend tehuis of studentenhuis waarin een aantal personen gezamenlijk een huishouding voert of de woning van een hospita met een beperkt aantal inwonende studenten.

    Aan dat soort zaken zie je dat het bij het bepalen van de gebruiksfunctie volgens het Bouwbesluit en vroeger het gebruiksbesluit puur gaat om de VORM van het gebruik, niet zozeer over de manier waarop zaken financieel geregeld zijn. Dus hoe de huur is opgesplitst, en of je een regelement hebt (om maar iets te noemen) doet in dat geval niet veel ter zake.

    De vraag ging ook alleen over de gebruiksmelding, niet over aanvullende toestemmingen die je nog nodig zou kunnen hebben. Het zou goed kunnen dat een bestemmingsplan of een woonverordening dit soort gebruik verbieden, maar die regels hebben dan weer niets te maken met de gebruiksmelding. Wat je in je antwoord doet is termen en systemen uit verschillende regelgeving door elkaar heen mixen. Dat kan echt niet.

    freddy x
    Bijdrager
    Post count: 67

    @JoachinBolte

    Zo moeilijk is het allemaal niet.:
    1.18-1 een gebruiksmelding is verplicht voor een woonfunctie voor kamergewijze verhuur.

    1.1-3 woonfunctie voor kamergewijze verhuur: niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden;

    1.1-3 wooneenheid: gedeelte van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur dat bestemd is voor afzonderlijke bewoning;

    En voor de volledigheid nog de toelichting:"
    Wooneenheid en woonfunctie voor kamergewijze verhuur
    Een wooneenheid is een gedeelte van een woonfunctie voor kamergewijze verhuur dat is bestemd voor afzonderlijke bewoning. De woonfunctie voor kamergewijze verhuur is het niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden.
    Een wooneenheid kan uit een of meer kamers bestaan. De bewoner(s) van een wooneenheid delen veelal een aantal voorzieningen zoals verkeersruimten, de voordeur, de keuken en het sanitair met andere in de woning gelegen wooneenheden. De bewoners hebben hun hoofdverblijf in de wooneenheid. Een wooneenheid is geen gebruiksfunctie maar maakt deel uit van een woonfunctie. Zie hiervoor ook de toelichting op het begrip «gebruiksfunctie». Het begrip «wooneenheid» is nodig om bij de woonfunctie voor kamergewijze verhuur specifieke eisen te kunnen stellen aan individuele wooneenheden en de daarbij behorende gedeelde voorzieningen (gezamenlijke ruimten en andere voorzieningen). In een woonfunctie voor kamergewijze verhuur bevinden zich dus vijf of meer wooneenheden.
    Hierbij is er van uitgegaan dat bij de verdeling van een woonfunctie in maximaal vier wooneenheden vergeleken met een reguliere woonfunctie geen extra risico’s voor de brandveiligheid bestaan. Als een woningeigenaar of hoofdhuurder vier of meer wooneenheden verhuurt en hij woont zelf ook in die woonfunctie dan is er sprake van vijf of meer wooneenheden en gelden daarmee ook de voorschriften voor de woonfunctie voor kamergewijze verhuur.
    De woonfunctie voor kamergewijze verhuur wordt niet beperkt in omvang of in aantallen wooneenheden. Ook grote studentenverdiepingen met bijvoorbeeld 16 wooneenheden worden dus gezien als kamergewijze verhuur. Overigens is niet alle studentenhuisvesting automatisch ook kamergewijze verhuur. Een woongebouw met zelfstandige studentenwoningen valt onder de normale woonfunctie en is dus geen woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Enkele voorbeeld van kamergewijze verhuur is een woning waarin 5 personen wonen die ieder een eigen wooneenheid (kamer) hebben en gedeelde voorzieningen. Kenmerkend voor kamergewijze verhuur is dat er van uitgegaan wordt dat betrokkenen hun hoofdverblijf in de wooneenheid hebben.
    Opgemerkt wordt dat een zelfstandige woonfunctie niet altijd een complete woning behoeft te zijn. Volgens artikel 1.4 van dit besluit kan een woonfunctie namelijk gebruik maken van gemeenschappelijke voorzieningen (bouwwerken, ruimten of andere voorzieningen) voor zover bij de voorschriften voor de betreffende voorziening niet anders is bepaald.
    Verder wordt opgemerkt dat een woonfunctie voor zorg gelijktijdig een woonfunctie voor kamergewijze verhuur kan zijn. Een klassiek voorbeeld daarvan is een bejaardentehuis, dat wordt aangemerkt als een enkele woonfunctie (ook wel megawoning genoemd) maar een aantal wooneenheden omvat. Een dergelijke woonfunctie moet zodra deze vijf of meer wooneenheden bevat zowel voldoen aan de eisen voor de woonfunctie voor kamergewijze verhuur als aan die voor de woonfunctie voor zorg. "

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    @Joachim, er is meer dan voldoende jurisprudentie beschikbaar die duidelijk zegt wat een gezamenlijke, duurzame huishouding inhoudt. Er is tevens een folder van Vrom inzake kamergewijze verhuur, waarin dit ook staat vermeld….
    Er moet onder andere sprake zijn van een bepaalde cohesie van deze bewoners, er dient een duidelijke administratie aanwezig te zijn etc… Overigens wordt in de meeste lokale beleidsregels verwezen naar de term huishouden in het bestemmingsplan…
    Bijgaand heb ik een bestand bijgevoegd waarin men hierover eenduidig de regelgeving uitlegd. Als er een kamerverhuurvergunning verplicht is gesteld zal er nu eenmaal een gebruiksmelding moeten worden ingediend en zal het pand moeten voldoen aan de in het Bouwbesluit opgenomen eisen inzake brandveiligheid…[attachment=0]kamerverhuur_bouwregels artikel.pdf[/attachment]
    kamerverhuur_bouwregels artikel.pdf

    Attachments:
    You must be logged in to view attached files.
    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    … Overigens is niet alle studentenhuisvesting automatisch ook kamergewijze verhuur. Een woongebouw met zelfstandige studentenwoningen valt onder de normale woonfunctie en is dus geen woonfunctie voor kamergewijze verhuur. Enkele voorbeeld van kamergewijze verhuur is een woning waarin 5 personen wonen die ieder een eigen wooneenheid (kamer) hebben en gedeelde voorzieningen. Kenmerkend voor kamergewijze verhuur is dat er van uitgegaan wordt dat betrokkenen hun hoofdverblijf in de wooneenheid hebben.
    Opgemerkt wordt dat een zelfstandige woonfunctie niet altijd een complete woning behoeft te zijn. Volgens artikel 1.4 van dit besluit kan een woonfunctie namelijk gebruik maken van gemeenschappelijke voorzieningen (bouwwerken, ruimten of andere voorzieningen) voor zover bij de voorschriften voor de betreffende voorziening niet anders is bepaald.

    Precies die stukjes. Ik denk dat in de meeste tot studentenhuis omgevormde woningen de oppervlakte van de slaapkamers bijvoorbeeld niet voldoende is om als zelfstandige woonruimte/wooneenheid te worden gezien, al helemaal niet om een ‘hoofdverblijf’ in uit te oefenen. Op dat moment is en blijft het ‘gewoon’ een woonhuis met slaapkamers. de mate waarin er aan het Bouwbesluit wordt voldaan bepaalt waar die grens ligt.
    In studentenflats is dit anders, daarin is de oppervlakte van de kamers volgens de eis van het Bouwbesluit vormgegeven, en kun je elke kamer als een afzonderlijke ‘wooneenheid’ zien die een paar voorzieningen gezamenlijk heeft met andere wooneenheden. En dan heb je dus wel een gebruiksmelding te doen. Maar ook daarbij wordt over het aantal bewoners per wooneenheid niets gezegd.
    Dus ik blijf denk ik nog even bij mijn punt.

    Op zich wel een moeilijke situatie, want de enige manier waarop je dan dit soort bewoning kunt beperken is door de regels voor overbevolking uit het Bouwbesluit erop los te laten (12 m2 per persoon dacht ik), of door met regelgeving zoals het bestemmingsplan of de huisvestingsverordening op te treden.

    @Ivo
    Je haalt nog steeds diverse regels en begripsbepalingen door elkaar aan. Dat er jurisprudentie is, staat buiten kijf, maar laat mij maar een jurisprudentie zien die definitie van ‘huishouden’ op een bouwbesluitsituatie van toepassing brengt. Het is daarnaast zorgwekkend dat zowel jij, het artikel wat je aanhaalt, en de meeste gebruikers van het bouwbesluit de termen ‘persoon’ en ‘wooneenheid’ zo makkelijk door elkaar heen gebruiken. De regel heeft het niet over het aantal personen, dat is geen relevant gegeven.

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    @joachim, ik heb nog een stukje gevonden:

    Wanneer is er sprake van één huishouden? De toelichting van het Gebruiksbesluit zegt daarover:
    “Hiermee richt het begrip ‘kamergewijze verhuur’ zich op de verhuur van kamers in een woning
    van afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en zodoen-
    de zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen uitoefenen”.

    Dan is er lokaal nog een en ander in verordeningen terug te vinden, ik zeg niet dat het niet klopt wat je zegt, echter wat ik nu schrijf is de praktische invulling van diverse steden.

    Laat onverlet dat het doel brandveilig leven moet zijn!

    Overigens is de minimale afmeting van een kamer 5 m² , die 12 m² is het totaal incl. Gemeenschappelijke deel dat ter overbevolking wordt geëist…..

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    @Koen, om je snel duidelijkheid te geven, in welke gemeente speelt dit ? Wij doen in ruim 100 gemeenten dit soort aanvragen op gebied van kamerverhuur. Misschien dat ik je zo het gemeentelijk beleid kan uitleggen. Dan hoef je niet onze inhoudelijke en vaktechnische discussie te volgen :-)

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    @joachim, overigens hoe verklaar jij dan de term woonfunctie voor kamergewijze verhuur in bb2012? Volgens jouw tekst zou deze dan onnodig zijn…. Ben benieuwd :lol:

    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    Ik heb in mijn vorige mail een voorbeeld gegeven van een situatie die wel meldingsplichtig zou zijn. Even goed lezen dus.

    ivo de hoogen
    Bijdrager
    Post count: 125

    Buiten jouw mail even… Hoe verklaar je dan dat gemeenten massaal een gebruiksmelding eisen bij een woonfunctie voor kamergewijze verhuur van meer dan 5 personen. Het hoeft geen zelfstandige wooneenheid te zijn, er is juist sprake van onzelfstandige wooneenheden daar een der voorzieningen dient te delen (keuken, douche of toilet). Een woning waar kamers los verhuurd worden is gewoon kamerverhuur, voorheen was er een uitzondering voor zgn dispuutshuizen, echter moet men(in Tilburg, Eindhoven, Breda, Utrecht) aantonen dat er daadwerkelijk een duurzame huishouding wordt gevoerd. Dit blijkt praktisch onuitvoerbaar… Dus uit jouw relaas zou ik moeten concluderen dat het bevoegd gezag mogelijk onterecht de eis tot gebruiksmelding oplegd, als we jouw versie van een kamerverhuurpand volgen…?

    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    kort gezegd, ja… :)

    Vaak hebben mensen de neiging achter andere mensen aan te lopen, zonder zelf eens na te denken over wat ze nou eigenlijk aan het doen zijn. Ik ken wel meer voorbeelden waarin een Memorie van Toelichting, een folder van VROM of een bepalingsmethode opeens tot wetgeving wordt verheven door gemeenten. En daarnaast komt het de gemeenten ook wel goed uit dat er een systeem zou zijn waarmee ze kamerverhuur om gebruikstechnische redenen kunnen beperken. Er is dus ook niet veel behoefte er eens dieper naar te kijken.

    Als je sec leest wat er staat kun je wel eens tot heel andere conclusies komen. En merk je ook dat wat de wetgever in eerste instantie bedenkt, het niet altijd haalt in de regelgeving.

    freddy x
    Bijdrager
    Post count: 67

    Precies die stukjes. Ik denk dat in de meeste tot studentenhuis omgevormde woningen de oppervlakte van de slaapkamers bijvoorbeeld niet voldoende is om als zelfstandige woonruimte/wooneenheid te worden gezien, al helemaal niet om een ‘hoofdverblijf’ in uit te oefenen.

    Hier wordt een aanname gedaan dat een wooneenheid een zelfstandige woonruimte moet worden gezien en dat er een minimale oppervlakte aan verbonden is. Dit is niet zo. Het moet bestemd zijn voor bewoning. Wat hier precies onder valt, weet ik ook niet, maar ik weet wel dat de meeste studentenkamers, ook in omgevormde woningen, voor één student zijn. Meestal kunnen de kamers alleen door de bewoner zelf op slot gedaan worden. Mijn mening is dat zo’n studentenkamer dan een wooneenheid is, bedoeld voor bewoning volgens de omschrijving van het bb.

    Joachim BolteJoachim Bolte
    Moderator
    Post count: 2268

    … Wat hier precies onder valt, weet ik ook niet, maar ik weet wel dat de meeste studentenkamers, ook in omgevormde woningen, voor één student zijn. Meestal kunnen de kamers alleen door de bewoner zelf op slot gedaan worden. Mijn mening is dat zo’n studentenkamer dan een wooneenheid is, bedoeld voor bewoning volgens de omschrijving van het bb.

    Wat ermee wordt bedoeld wordt daarna omschreven, dat het hoofdverblijf (het ‘wonen’ dus) in zo’n kamer moet plaats kunnen vinden. Wanneer je een slaapkamertje van 5 m2 hebt in een woongebouw, en je leven zich verder gewoon afspeelt in de rest van het huis, dan kun je die kamer moeilijk als hoofdverblijf aangeven. Er wordt verder niet bijgezegd of deze ‘afzonderlijke bewoning’ door één of meer personen is, je kunt dus volgens de regel best met zijn tweeen in zo’n wooneenheid gaan hokken.

    Daarnaast, als het om personen zou gaan, of om het aantal kamers, waarom stellen we dan niet dezelfde eisen aan woningen waar gezinnen met meer dan 4 leden wonen?

15 berichten aan het bekijken - 1 tot 15 (van in totaal 31)

Je moet ingelogd zijn om een reactie op dit onderwerp te kunnen geven.