Brandveiligheid bestaand logiesgebouw

[Koolifant]

Mensen
even een praktijkcasus. Ik was onlangs in een niet-commercieel studiecentrum, waar mensen voor korte of langere tijd terecht kunnen om zich in bepaalde thema's te verdiepen. Misschien nog het beste te vergelijken met een soort van klooster ofzo. Nou is dit een gebouw uit weet ik veel 1800 ofzo, oud en erg afgeleefd, omdat ze ook grotendeels op giften draaien en het geven van studieweekenden. Het is een omgebouwd landhuis van 3 verdiepingen en eenlaagse gebouwtjes er aan vast. Ik heb daar eens rondgekeken en er waren wat brandblussers en haspels aanwezig maar daar heb je dan ook alles mee gezegd. Overal losliggende snoeren, oude bankstellen, opslag van beddengoed in de gangen en ga zo maar door. Brandscheidingen e.d. zullen er ook wel niet zijn al begreep ik dat er een paar jaar geleden wel zwaardere deuren geplaatst zijn voor de brandveiligheid, waarvan dan vervolgens de deurdrangers verwijderd zijn.
Nou heb ik voorgesteld om ze wat advies te geven (op prive basis, niet vanuit mn werk). Ik kan natuurlijk netjes alles gaan toetsen aan BB bestaande bouw en GB maar ik weet nu al dat er dan van alles uitkomt wat niet voldoet en dat ze dan al hun inkomsten het komende jaar aan brandveiligheid moeten besteden. Dat zal praktisch niet haalbaar zijn. Het meest reeele lijkt me een soort van plan van aanpak over een bepaalde periode waarbij dan een prioritering aan te geven van maatregelen. Ik zou in eerste instantie zeggen: eerst rookmelders (wat mij betreft, even heel pragmatisch, al zijn het Gamma melders, beter dan niets), wat NU-bordjes en de losliggende bedrading fatsoeneren. Maargoed hier zal vast wel iets structurelers voor bestaan, want dit zal niet het eerste gebouw zijn met dit probleem.
Any suggestions?

[johan]

Ik adviseer om met dit soort panden en situaties erg terughoudend te zijn met het geven van (prive)adviezen. Je doet het namelijk nooit goed.

Ik denk dat het beter is om een nul meting te doen, gewoon opschrijven wat er niet voldoet en waaraan het niet voldoet.
Wel moet je ff aangeven waaran je toetst, bestaande bouw ? nieuwbouw ? of allebei ?
En als je dat gedaan hebt in overleg met eigenaar / gebruiker en de gemeente een plan van aanpak opstellen.
let wel, als de verantwoordelijken bij de betreffende gemeente wakker maakt loop je het risico dat het gebruik (al dan niet terecht) wordt beperkt.

[duiveltje]

Als het pand ook voor logies wordt gebruikt, zal de gebruiker moeten beschikken over een gebruiksvergunning. Ik kan me voorstellen dat deze voor een dergelijk pand niet zal worden afgegeven. Ik denk dat het dan verstandiger is tijdelijk het gebruik te beperken tot hooguit bijeenkomst en de logies anders te regelen. Mogelijk is er voor het opplussen van de brandveiligheid subsidie te verkrijgen (monumentenzorg, gemeente?). Verder ben ik het met Johan eens dat het adviseren van halve oplossingen, zonder overleg met het bevoegd gezag, geen oplossing is.

[kruislijst]

1: Inventariseren wat de minimale eisen zijn
2: toetsen van het gebouw aan deze eisen;
3: vastleggen gebreken;
4: opstellen advies om gebreken te verhelpen;
5: opstellen planning (tijd en geld) om gebreken te verhelpen;
6: overleg met gemeente.

Je opdrachtgever wijzen op de zorgplicht.

Overal losliggende snoeren, oude bankstellen, opslag van beddengoed in de gangen en ga zo maar door. Brandscheidingen e.d. zullen er ook wel niet zijn al begreep ik dat er een paar jaar geleden wel zwaardere deuren geplaatst zijn voor de brandveiligheid, waarvan dan vervolgens de deurdrangers verwijderd zijn.

Uhm, laten ze nu hier mee beginnen, kost niet meer dan wat inspanning, maar levert wel een significante bijdrage in de (brand)veiligheid.

Ga vooral niet zelf lopen bezuinigen als je adviseert. Leg eerst de basis vast en ga dan pas met een integrale beoordeling kijken ho je er uit komt.

En je weet het vast wel: lager dan Bouwbesluit "bestaande bouw" en Gebruiksbesluit is geen optie!

[Koolifant]

1: Inventariseren wat de minimale eisen zijn
2: toetsen van het gebouw aan deze eisen;
3: vastleggen gebreken;
4: opstellen advies om gebreken te verhelpen;
5: opstellen planning (tijd en geld) om gebreken te verhelpen;
6: overleg met gemeente.

lijkt me inderdaad een goeie aanpak, maar hoe prioriteer je de maatregelen. Ik bedoel alles in 1x oplossen is niet haalbaar, dan zijn ze meteen failliet. Beginnen met snoeren opruimen is idd een goed startpunt, maar dan verder?

Je opdrachtgever wijzen op de zorgplicht.

even voor de duidelijkheid: we hebben het hier niet over een opdrachtgever, ik doe het zeg maar pro deo, vakliefde of hoe je het ook noemt. Wil ze ook niet de indruk geven een volledig advies te geven (daar moeten ze m'n baas maar voor inhuren ) maar meer zo van wat kunnen ze doen om het allemaal wat veiliger te maken.

Wat ik me ook een beetje afvraag is hoe zulke dingen kunnen ontstaan. Is er bij dergelijke panden (zijn vast veel meer voorbeelden te verzinnen) geen aansturing vanuit de gemeente/brandweer. Het GB is zover ik weet voor alle gebouwen van toepassing, maar hoe komt een (niet-commerciele) eigenaar van een bestaand gebouw dat te weten? Ik bedoel, die leest geen staatsbladen. Ja ok, 'elke nederlander hoort de wet te kennen' maarja dat is theorie..

[kruislijst]

Als mijn vriendin vraagt of ik boodschappen wil doen, krijg ik hier doorgaans niet voor betaald, toch is zij mijn opdrachtgever.

Je wilt ze wel adviseren, maar niet volledig. Volgens mij moet je het goed doen of niet doen. Als je een half advies geeft, en deze wordt volledig nageleefd, heb je nog steeds geen volledige "veiligheid". Je "opdrachtgever" zal echter leven in de veronderstelling dat hij alles goed heeft gedaan, want alles wat koolifant heeft gezegd is geregeld.

Iedereen dient inderdaad de wet te kennen, dus ook de woningwet!

Het beheren van een gebouw is een serieuze zaak (zorgplicht!), hier hoort ook bij dat je op de hoogte moet zijn van je rechten en plichten.

Als je houtwerk niet schildert rot het weg, als je brandveiligheid niet bijhoudt kunnen er andere dingen gebeuren.

Als je als beheerder niet precies weet waar je aan toe bent, is het eerste wat je kan doen: even de brandweer bellen (ik wil niet elke brandweerman/vrouw als hond bestempelen, maar je maakt ze wel wakker als je belt met de vraag of ze even langs willen komen).

Sinds 2007 hebben we een nieuwe Woningwet. Hier is een eis opgenomen dat elke gemeente een handhavingsbeleid dient te hebben. In dit beleid moet zijn opgenomen hoe en wat er wordt gehandhaafd. In dit beleid moet dus ook zijn geregeld hoe er met "jouw" gebouw omgegaan wordt. De gemeente dient dus te handhaven dat de eigenaar/gebruiker voldoet aan de (daar heb je hem weer) zijn/haar zorgplicht.

[Koolifant]

ja ok, mee eens.
wbt dat halve advies: dat zeg ik ze ook wel hoor. Mijn idee was om enerzijds de eisen aan te geven (dus idd gewoon BB bestaand en GB), maar daarnaast dus een adviesje te maken 'where to start' op basis van prioriteiten. Dat het een eerste aanzet is wil ik ook duidelijk communiceren zodat ze idd niet de illusie hebben dat dan alles akkoord is.

Misschien iemand uit brandweerland: hoe zou je ermee omgaan als je zo'n gebouw in je gemeente tegenkomt??

Ik heb ooit wel eens iets gezien, volgens mij van de RgD waar ze ook een soort prioritering voor hun gebouwen maakten, ik denk dat dat hun brandscan is, bedenk ik me nu.. Die hebben natuurlijk het zelfde probleem dat veel oude gebouwen niet voldoen en ze het niet vandaag op morgen kunnen oplossen allemaal. Bestaat er ook niet zoiets voor 'mijn'' soort gebouwen?

[Koolifant]

Je "opdrachtgever" zal echter leven in de veronderstelling dat hij alles goed heeft gedaan, want alles wat koolifant heeft gezegd is geregeld.

hum ach wie neemt nou iemand serieus die zichzelf Koolifant noemt haha

[Palmpie]

(...)

Misschien iemand uit brandweerland: hoe zou je ermee omgaan als je zo'n gebouw in je gemeente tegenkomt??
(...)

Ben deze casus in de werkpraktijk wel eens tegengekomen. Daarop is met bestuursdwang per direct het logies gedeelte gesloten. De eigenaar hebben we kunnen uitleggen waarom. Hij heeft toen slaapgelegenheid voor zijn cursisten geregeld in een gebouw dat wel voldeed. Voor het bijeenkomst gedeelte (het studiecentrum) zijn tijdelijke maatregelen genomen zodat ze dat door konden draaien.

Je kan dit ook zien als een concurentievervalsing. Er zijn ook van dit soort centra die wel voldoen aan de eisen... Die hebben ook kosten moeten maken om te voldoen...

Als eigenaar, zoals al eerder geschreven is, ontvang je gasten en is het je plicht om deze een veilig onderkomen te geven. Ze komen daar niet om bij brand gewond (of erger) te raken.

Als ik ergens privé kom en het is niet in orde dan stel ik me de vraag of bij brand er een grote kans is op (dodelijke) slachtoffers. Als ik dat met mijn kennis moet beantwoorden als ja dan zal ik of het melden (en uitleggen) aan de eigenaar dat hij contact moet opnemen met de brandweer en als hij daarop niet serieus ingaat zal ik het zelf melden. Als het echt per direct levensgevaarlijk is zal ik zelf contact opnemen met de brandweer (en dit ook melden bij de eigenaar).

Ik zou als privé persoon altijd voorzichtig zijn met adviseren. Welk niveau gaat de gemeente aanhouden bij toekomstige controles? Als je te veel heb geadviseerd kost het de eigenaar te veel geld en zal hij je dit waarschijnlijk gaan verwijten. Als je te weinig heb geadviseerd en de gemeente doet alsnog een aanschrijving dan zit jij straks als schietschijf tussen twee partijen...

Volgens mij moet je de eigenaar gaan overtuigen dat hij contact op moet nemen met de gemeente voor een controle. Als je je er mee wilt (blijven) bemoeien dan zou je bij de controle als adviseur van de eigenaar aanwezig kunnen zijn om voor de eigenaar een plan van aanpak te maken en in de gaten te houden dat de brandweer zich aan de wettelijke eisen houd...

[Joachim Bolte]

@ Kool

Wat is de eigendomssituatie van het pand? Is de gebruiker ook de eigenaar, of huren ze het van iemand?

Wanneer ze het namelijk huren zou je een indicatief advies kunnen maken, en kunnen ze in plaats van maar meteen te gaan prioriteren (wat dus inhoudt dat ze zaken zelf gaan doen) ook eens met de eigenaar gaan kletsen over een rolverdeling op grond van de zorgplicht. Of een vermindering van hun vaste lasten...

Ze zijn uiteindelijk wel beiden verantwoordelijk, maar 'de eigenaar' staat als eerste in het rijtje, en draagt dus ook een zorgverantwoordelijkheid voor het gebouw wat hij verhuurt.

Over het algemeen is het in dit geval vaak het gemakkelijkst een soort scenario-advies te schrijven, waarbij je ze zelf uit diverse mogelijkheden laat kiezen, en daarbij duidelijk aangeeft dat de gemeente hierin het uiteindelijke zegje heeft.